事业单位改制资产评估的特殊性

今年事业单位改制进度加快，因改制而涉及的资产评估业务也多了一些。近两个月内，本部门承做了上高县5个单位和分宜县2个单位的事业单位改制而涉及的资产评估。至8月3日，评估工作已完成并出具了评估报告。

通过此次评估，我们发现事业单位的资产评估有些特殊性。主要表现在以下几个方面：

如土地为划拔土地，用地性质为办公用地、或综合用地、或陵园用地；房屋建筑物有办公楼；大部份事业单位有执业资质证。

如何评估上述特殊资产：（1）土地的评估，城镇基准地价中没有办公用地、综合用地、陵园用地相应的项目，市场上也没有相关的交易案例。我们经综合比较分析，确定按出让土地评估（陵园用地除外），土地出让金按有关文件规定扣除，土地性质按住宅用地处理。这样处理的结果比较符合实际。陵园用地很特殊，不能与其它用地性质类比，所以采用成本法评估，按取得和开发土地需要发生的费用评估。（2）办公楼评估，事业单位的办公楼按成本法评估不能反映市场实际，但又没有办公楼市场交易案例，无法按市场法评估。我们经过综合分析参照商品住房的市场价评估其重置成本，然后考虑成新率评估其价值。（3）资质证评估，事业单位的资质证价值主要体现在企业的经济效益上，我们对资质证价值评估主要采用企业的净利润分成法评估。